Oltre l’IMU? Una politica della casa (di Liliana Ciccarelli)

Piaccia o no in Italia (e non solo) l’economia gira in buona misura intorno al mattone. La crisi del mercato immobiliare è anche una crisi di modello di crescita e di sviluppo, ma le ipotesi di “conversione” sono al momento di là da venire e comunque ogni italiano punta sulla casa di proprietà per sé e se è possibile per i figli.

Lo sa bene chi intorno al tema casa ha ricostruito una “primavera politica” puntando sull’abolizione prima dell’ICI e poi dell’IMU. Il mercato immobiliare, sostiene l’ANCE (associazione dei costruttori edili) vive uno shock senza precedenti. Il rapporto di maggio 2013 dell’Agenzia delle Entrate ha registrato un calo delle compravendite di circa il 26%. Secondo i dati Censis 2012 (Atlante della domanda immobiliare) c’è quasi un milione di famiglie in Italia che cerca di comprare casa. Con tale domanda abitativa avere il mercato fermo è praticamente un suicidio, ma siamo in un vicolo cieco: le banche non concedono mutui o prestiti adeguati, non c’è liquidità sufficiente per affrontare un acquisto importante non c’è una vera politica pubblica per la casa e si naviga a vista con provvedimenti di moratoria sui mutui. O con il recente rinvio del pagamento dell’IMU sulla prima casa. Dai cicli di crisi economica (e politica) si esce con l’innovazione…..ma dove sono le proposte innovative (politiche ed economiche)? È un fatto che della casa si parla solo a proposito di tasse, se di più o di meno, ma sempre tasse.

Guardiamoci intorno: in altri Paesi europei esistono ancora tracce di una politica pubblica per la casa. Nel Regno Unito il governo ha introdotto misure incentivanti con il pacchetto NewBuy scheme. In estrema sintesi funziona così: l’alloggio deve essere acquistato da un’impresa aderente al programma NewBuy scheme. L’impresa venditrice dovrà fornire un’indennità finanziaria, che si aggiungerà a quella fornita dal Governo. Il costruttore deposita il 3.5% del prezzo di vendita di ogni abitazione venduta nel contesto del NewBuy scheme in un fondo assicurativo speciale per sette anni. L’acquirente richiedente il prestito, avrà la possibilità di attingere a tale fondo in caso di eventuale sofferenza nel ripagare il mutuo. Il prestatore potrà attingere fino al 95% dell’importo perso. In caso di esaurimento del fondo, il Governo del Regno Unito è garante in seconda battuta con una ulteriore garanzia del 5.5% del prezzo di vendita.

In Germania i programmi più importanti per l’edilizia mirano al finanziamento del risparmio energetico. Sono anche finanziabili, però, l’acquisto di terreni e costi di costruzione o di acquisto inclusi quelli accessori quali spese notarili e spese delle agenzie immobiliari, tasse sul trasferimento dei terreni e acquisto di quote in cooperative. Il finanziamento può arrivare fino a 50.000 euro, erogati tramite un prestito della KfW (analoga alla italiana Cassa Depositi e Prestiti) e può essere utilizzato anche per l’acquisto della casa che il beneficiario sta occupando in quel momento, se messa in vendita.

In Italia abbiamo ottenuto un fondo di solidarietà (a maglia stretta) mutui per l’acquisto della prima casa (http://www.dt.tesoro.it/it/doc_hp/fondomutuipc.html) ma soprattutto abbiamo carriere politiche e di governo fondate sulla bacchetta magica dell’abolizione dell’IMU.

Eppure, innovando, si potrebbe provare a fare altro: comprare casa senza mutuo anche da parte di giovani coppie e realizzare una “concorrenza civica” al settore bancario. Impossibile? No. La leva della concorrenza civica è l’autonomia negoziale delle parti che potrebbe essere maggiormente favorita e sostenuta dallo Stato. Mi spiego. Chi conosce e promuove da noi le formule dell’acquisto della casa tramite rent to buy oppure help to buy? E’ possibile già oggi comprare casa utilizzando istituti giuridici che consentono minori costi rispetto al finanziamento bancario, ma che andrebbero resi più appetibili con alcuni interventi legislativi di rafforzamento delle tutele per venditori e acquirenti ivi inclusi interventi di politica fiscale.

Il rent to buy prevede che i canoni di locazione possano considerarsi (in tutto o in parte) un acconto rateale del prezzo di vendita: pagando l’affitto ci compriamo casa senza pagare gli interessi di un mutuo. Il venditore mantiene la proprietà fino al saldo pattuito. Con l’help to buy  invece il trasferimento della proprietà è immediato e il venditore potrà riscattarla in caso di inadempimento dell’acquirente. Il pagamento sarà dilazionato con il versamento di una caparra e/o acconto facilitando così l’ingresso in campo di una banca per un finanziamento di minore importo.

Varrebbe la pena investire politicamente sulla ricerca di soluzioni che possano rendere più moderni e agevoli i sistemi di circolazione dei beni e di risoluzione stragiudiziale di eventuali controversie. E questo senza ignorare che l’IMU non va bene così com’è. Anzi, un cambiamento per introdurre una progressività maggiore fino a togliere il prelievo fiscale sulla prima casa in caso di redditi molto bassi (ma quelli veri perché ci siamo stufati dei gioiellieri che dichiarano meno di un operaio!) ci vuole. Non può essere, però, l’IMU il solo argomento di un governo che voglia avere una politica sulla casa e non tutto si risolve con l’housing sociale. Insomma occorre agire su più tasti altrimenti si recita un mantra di buoni principi, ma si resta immobili.

Liliana Ciccarelli